新冠病毒危機中的桌面評估

自今年一月末起,新型冠狀病毒疫情的爆發已佔據全球各大媒體的頭條。大部分香港及中國大陸地區的商業機構暫時關閉門面店鋪,或建議員工在家辦公。由於大部分在香港上市的大陸企業都受到了疫情的嚴重影響,香港證監會及香港聯交所於今年1月30日,發佈聯合申明1要求所有於香港上市的公司都需要告知聯交所其業務受疫情影響的情況及程度。絕大部分主營業務於大陸的上市公司的年度財務報告日期都是每年12月31日,而每年1月到3月都是上市公司準備和撰寫財務年報的繁忙時期。然而,目前針對中港兩地來往的旅行限制更對經常需要實地勘察及進行管理層訪問的外部審計人員及評估師的工作造成了極大的困難及挑戰。

一般來說,實地勘察在評估實物資產(如地產、廠房及設備)中所扮演的角色,相較於評估無形資產(如商標及客戶關係)重要的多。不過,在商業評估和無形資產評估中,訪問公司的運營場所及與管理層進行訪問,對於幫助評估師,在構建數學模型及得出最終評估結論之前瞭解整個業務的性質有關鍵性的幫助。

納入《國際評估準則》(IVS)的《RICS評估——專業標準》(也稱為“紅皮書”)是國際評估領域所公認的實施指南。根據紅皮書中的定義,勘察是“通過視察物業或勘察資產,從而提供價值的專業意見中譯)”。在典型的評估過程中,評估師對評估標的實地勘察,是標準盡職調查程式中所要求的步驟。

對於物業評估,紅皮書中評估技術於績效標準(VPS)第2章包含了於勘察有關的總體要求。VPS第2章中強調了勘察的角色及重要性:“為了讓評估在專業上充分滿足評估目的的要求,必須在必要的限度內開展勘察與調查(中譯)”。在大多數案例中,評估師需要通過勘察來評估物業的重要特性,例如內飾及外飾的保有狀況,功能和經濟性成舊。

然而,現實中評估師經常會在評估過程中遇到很多難以預計的限制,例如評估預算、時間限制以及如今的旅行禁令。這些都限制了評估師通過執行現場勘察而獲取或證實相關資訊的工作。

在這些類似的情景裡,紅皮書對於現場勘察的要求允許有一定程度的彈性。根據紅皮書VPS第2章第1段,如果評估師因為一些限制而無法勘察物業時,評估師首先需要根據其專業判斷來決定其已獲得的資訊是否足夠在保證與其所選取的價值基礎一致的條件下完成評估的目的。假如滿足上述原則,評估師必須將相關的限制及所選取的假設明確披露于評估服務合同及評估報告中。如果評估師認為這些限制導致其即使以受限制的價值基礎都無法完成評估時,評估師應該拒絕客戶的要求。

另外,紅皮書VPS第2章第2段禁止評估師在無重新勘察的情況下就對已評估過物業進行重新評估,除非評估師可以確認該物業的物理特性及位置性質自上次評估之後無實質性的變化。

對於商業、無形資產及金融工具的評估,紅皮書並未提出任何關於勘察和管理層面試的硬性要求,只要根據評估師的專業判斷,所獲得的資訊足夠完成評估的目的。

在評估專業人士中,有一個關於評估的通用術語形容在無進行勘察下的評估——“桌面評估”或“桌面上評估”,意即評估師在遠距離獲得大量資訊並作出相應假設的情況下在他們的桌面上達至合理各價值結論。金融工具如員工期權及可轉換債券的評估就是典型的桌面評估的例子。

在桌面評估中,《RICS估值——香港專業標準》第2.7.2段中陳述了相關基本原則:“評估師需盡其最大的努力對其報告中所選取的假設進行調查以保證其合理性”。該原則於紅皮書的評估應用實務指南(VPGA)第7章第4.3段中得到了進一步闡釋:“評估師應該考慮阻礙勘察、研究和/或分析的任何限制或條件。如果存在該限制,則評估師可能需要作出假設/特殊假設,VPS4中規定了與假設和特殊假設有關的要求。評估師在得出評估結論前必須與客戶討論和約定所有的假設,並且在委託協議和評估報告中對其進行明確的說明”。換句話說,評估師必須在委託協議及評估報告中清楚說明與勘察、研究及分析相關的限制及假設,並清晰解釋對於評估結論可能的影響,以確保桌面評估的合法有效。當評估是供財務報告參考用途時,評估師需要就任何假設的適用性準備好與外部審計人員、專業顧問、執法部門及/或其他相關各方進行討論,以確保評估中所採取的假設對於特定的評估目的合理有效。

另一方面,根據我們的理解,作為香港規管上市公司及IPO申請者規則的《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》(“上市規則”)並未就商業、無形資產及/或金融工具的評估中提出具體的勘察要求。

然而,上市規則總則第五章5.05要求所有的物業評估報告必須符合香港測量師學會發佈的評估準則或國際評估準則委員會發佈的《國際評估準則》所載的規定。並且,對於位於香港的物業的評估,評估師必須為RICS(香港分會)或香港測量師學會的會員。進一步,上市規則第五章5.06要求所有的物業評估報告均需包括勘察相關的資訊,例如該物業最後被勘察的時間及勘察的摘要,包括勘察的詳情例如建築狀況、屋宇設備提供等等。

考慮到目前因新冠病毒爆發所帶來的工作限制,我們相信本次財務年報季將普遍採用桌面評估。儘管目前環境困難重重,我們有信心能通過應用科技(如電子通信軟體及安全的虛擬資料室等),保持我們一貫的工作水準及卓絕服務。我們會以最大的努力獲取足夠的資訊以完成相應評估,並確保我們的服務符合相關要求(包括但不限於紅皮書、《RICS估值——香港專業標準》及上市規則)。

在大華交易諮詢,我們的團隊由專業的財務專家及會計師而成,在收購合併、財務報告、上市及清算等領域均有豐富的評估經驗。如欲瞭解我們可在哪些相關領域提供協助,請通過電子信箱kennethma@moore.hk聯繫我們的董事馬志堅先生。




資料來源
  1. 香港證監會及香港聯交所《有關在嚴重新型傳染性病原體呼吸系統病的旅遊限制下刊發業績公告的聯合聲明》
https://sc.hkex.com.hk/TuniS/www.hkex.com.hk/news/news-release/2020/200204news?sc_lang=zh-cn
  1. 皇家特許測量師學會(RICS)《RICS評估——專業標準》
https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/red-book-2017-simplified-chinese-translation.pdf
  1. 皇家特許測量師學會(RICS)《RICS評估——專業標準》
https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/valuation-professional-standards-hong-kong-1st-edition-rics.pdf
  1. 香港聯交所《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》
https://en-rules.hkex.com.hk/sites/default/files/net_file_store/new_rulebooks/c/o/consol_mb.pdf