新冠病毒危机中的桌面评估

自今年一月末起,新型冠状病毒疫情的爆发已占据全球各大媒体的头条。大部分香港及中国大陆地区的商业机构暂时关闭门面店铺,或建议员工在家办公。由于大部分在香港上市的大陆企业都受到了疫情的严重影响,香港证监会及香港联交所于今年1月30日,发布联合申明1要求所有于香港上市的公司都需要告知联交所其业务受疫情影响的情况及程度。绝大部分主营业务于大陆的上市公司的年度财务报告日期都是每年12月31日,而每年1月到3月都是上市公司准备和撰写财务年报的繁忙时期。然而,目前针对中港两地来往的旅行限制更对经常需要实地勘察及进行管理层访问的外部审计人员及评估师的工作造成了极大的困难及挑战。

一般来说,实地勘察在评估实物资产(如地产、厂房及设备)中所扮演的角色,相较于评估无形资产(如商标及客户关系)重要的多。不过,在商业评估和无形资产评估中,访问公司的运营场所及与管理层进行访问,对于帮助评估师,在构建数学模型及得出最终评估结论之前了解整个业务的性质有关键性的帮助。

纳入《国际评估准则》(IVS)的《RICS评估——专业标准》(也称为“红皮书”)是国际评估领域所公认的实施指南。根据红皮书中的定义,勘察是“通过视察物业或勘察资产,从而提供价值的专业意见中译)”。在典型的评估过程中,评估师对评估目标实地勘察,是标准尽职调查程序中所要求的步骤。

对于物业评估,红皮书中评估技术于绩效标准(VPS)第2章包含了于勘察有关的总体要求。VPS第2章中强调了勘察的角色及重要性:“为了让评估在专业上充分满足评估目的的要求,必须在必要的限度内开展勘察与调查(中译)”。在大多数案例中,评估师需要通过勘察来评估物业的重要特性,例如内饰及外饰的保有状况,功能和经济性成旧。

然而,现实中评估师经常会在评估过程中遇到很多难以预计的限制,例如评估预算、时间限制以及如今的旅行禁令。这些都限制了评估师通过执行现场勘察而获取或证实相关信息的工作。

在这些类似的情景里,红皮书对于现场勘察的要求允许有一定程度的弹性。根据红皮书VPS第2章第1段,如果评估师因为一些限制而无法勘察物业时,评估师首先需要根据其专业判断来决定其已获得的信息是否足够在保证与其所选取的价值基础一致的条件下完成评估的目的。假如满足上述原则,评估师必须将相关的限制及所选取的假设明确披露于评估服务合同及评估报告中。如果评估师认为这些限制导致其即使以受限制的价值基础都无法完成评估时,评估师应该拒绝客户的要求。

另外,红皮书VPS第2章第2段禁止评估师在无重新勘察的情况下就对已评估过物业进行重新评估,除非评估师可以确认该物业的物理特性及位置性质自上次评估之后无实质性的变化。

对于商业、无形资产及金融工具的评估,红皮书并未提出任何关于勘察和管理层面试的硬性要求,只要根据评估师的专业判断,所获得的信息足够完成评估的目的。

在评估专业人士中,有一个关于评估的通用术语形容在无进行勘察下的评估——“桌面评估”或“桌面上评估”,意即评估师在远距离获得大量信息并作出相应假设的情况下在他们的桌面上达至合理各价值结论。金融工具如员工期权及可转换债券的评估就是典型的桌面评估的例子。

在桌面评估中,《RICS估值——香港专业标准》第2.7.2段中陈述了相关基本原则:“评估师需尽其最大的努力对其报告中所选取的假设进行调查以保证其合理性”。该原则于红皮书的评估应用实务指南(VPGA)第7章第4.3段中得到了进一步阐释:“评估师应该考虑阻碍勘察、研究和/或分析的任何限制或条件。如果存在该限制,则评估师可能需要作出假设/特殊假设,VPS4中规定了与假设和特殊假设有关的要求。评估师在得出评估结论前必须与客户讨论和约定所有的假设,并且在委托协议和评估报告中对其进行明确的说明”。换句话说,评估师必须在委托协议及评估报告中清楚说明与勘察、研究及分析相关的限制及假设,并清晰解释对于评估结论可能的影响,以确保桌面评估的合法有效。当评估是供财务报告参考用途时,评估师需要就任何假设的适用性准备好与外部审计人员、专业顾问、执法部门及/或其他相关各方进行讨论,以确保评估中所采取的假设对于特定的评估目的合理有效。

另一方面,根据我们的理解,作为香港规管上市公司及IPO申请者规则的《香港联合交易所有限公司证券上市规则》(“上市规则”)并未就商业、无形资产及/或金融工具的评估中提出具体的勘察要求。

然而,上市规则总则第五章5.05要求所有的物业评估报告必须符合香港测量师学会发布的评估准则或国际评估准则委员会发布的《国际评估准则》所载的规定。并且,对于位于香港的物业的评估,评估师必须为RICS(香港分会)或香港测量师学会的会员。进一步,上市规则第五章5.06要求所有的物业评估报告均需包括勘察相关的信息,例如该物业最后被勘察的时间及勘察的摘要,包括勘察的详情例如建筑状况、屋宇设备提供等等。

考虑到目前因新冠病毒爆发所带来的工作限制,我们相信本次财务年报季将普遍采用桌面评估。尽管目前环境困难重重,我们有信心能通过应用科技(如电子通信软件及安全的虚拟数据室等),保持我们一贯的工作水平及卓绝服务。我们会以最大的努力获取足够的信息以完成相应评估,并确保我们的服务符合相关要求(包括但不限于红皮书、《RICS估值——香港专业标准》及上市规则)。

在大华交易咨询,我们的团队由专业的财务专家及会计师而成,在收购合并、财务报告、上市及清算等领域均有丰富的评估经验。如欲了解我们可在哪些相关领域提供协助,请通过电子信箱kennethma@moore.hk联系我们的董事马志坚先生。




数据源
  1. 香港证监会及香港联交所《有关在严重新型传染性病原体呼吸系统病的旅游限制下刊发业绩公告的联合声明》
https://sc.hkex.com.hk/TuniS/www.hkex.com.hk/news/news-release/2020/200204news?sc_lang=zh-cn
  1. 皇家特许测量师学会(RICS)《RICS评估——专业标准》
https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/red-book-2017-simplified-chinese-translation.pdf
  1. 皇家特许测量师学会(RICS)《RICS评估——专业标准》
https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/valuation-professional-standards-hong-kong-1st-edition-rics.pdf
  1. 香港联交所《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
https://en-rules.hkex.com.hk/sites/default/files/net_file_store/new_rulebooks/c/o/consol_mb.pdf